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Obligations photovoltaïques : comment mettre en conformité vos parkings, toitures et bâtiments d’ici 2028 ?
Parkings, toitures et IRVE : découvrez vos obligations et les étapes pour mettre en conformité vos sites avec les lois APER, LOM et Climat
Ombrières photovoltaïques, bornes de recharge ou solarisation des toitures, les obligations issues des lois APER, LOM et Climat et Résilience ne manquent pas. Mais entre les textes et le terrain, une question revient systématiquement. Concrètement, qu'est-ce que ça change pour les propriétaires de fonciers ?
Que vous gériez un parking extérieur de grande surface, que vous portiez un projet de construction tertiaire ou que vous exploitiez un site industriel multi-sites, les obligations ne sont pas les mêmes, et les marges de manœuvre non plus.
Ainsi, vous trouverez dans cet article tout ce que vous devez savoir pour identifier votre situation et anticiper les échéances
Quelles sont vos obligations ?
Que vous soyez gestionnaire de parkings, propriétaire de bâtiments tertiaires, représentant d’une collectivité ou dirigeant d’entreprise, vous trouverez ci-dessous tout ce qu'il est pertinent de savoir afin d'être en conformité avec les différentes réglementations en vigueur.
Pour les parkings extérieurs ouverts au public
Champ d'application
Quand le projet concerne un parking extérieur ouvert au public, la loi APER prévoit une obligation d'équipement en ombrières photovoltaïques dans des cas bien précis. Sont principalement concernés les parkings extérieurs existants dont la surface dépasse 1 500m², qu'ils soient attenants à des bâtiments non résidentiels, ou exploités de manière indépendante.
Plus concrètement, cela inclut :
- Les enseignes de la grande distribution disposant de parkings clients importants ;
- Les retail parks et centres commerciaux ;
- Les sites industriels dotés de vastes parkings salariés.
- Les propriétaires de parkings indépendants supérieurs à 10 000 m², souvent détenus par des foncières tertiaires.
Pour ces acteurs, il ne s’agit plus d’une réflexion stratégique à long terme, mais plutôt d’une obligation réglementaire à intégrer dès aujourd’hui dans la gestion patrimoniale.
Dérogations et cas d'exemption
La réglementation prévoit la possibilité d'accorder des dérogations dans certaines situations clairement identifiées, notamment lorsqu'elles sont liées à :
- Des contraintes techniques, comme une impossibilité structurelle, une orientation défavorable, une exposition insuffisante ou une configuration particulière du site ;
- Des contraintes patrimoniales, notamment lorsque le parking se situe à proximité de monuments historiques ou dans des zones protégées ;
- Des contraintes de sécurité, lorsqu'un équipement en ombrières présente un risque pour la circulation, l'accès des secours ou l'évacuation des personnes ;
- Une saturation du réseau électrique, en l'absence de capacité de raccordement disponible à proximité du site.
Il faut également noter que la procédure de demande de dérogation doit être formalisée auprès du référent préfectoral, et doit s'appuyer sur une justification technique argumentée et, le cas échéant, sur une étude d'impact.
Checklist de conformité pour les parkings
Vérifier si votre parc de stationnement entre dans le champ d’application de la loi APER (notamment si sa surface est supérieure à 1 500 m², la nature de sonusage, etc.) ;
- Déterminer précisément la surface à prendre en compte en intégrant les places de stationnement et les voies de circulation, et en excluant certaines zones (espaces verts décoratifs, zones techniques ou de stockage, etc.) ;
- Identifier l’échéance réglementaire applicable, sachant que selon la taille de votrebparking, l’obligation s’applique à horizon 2026 ou 2028 ;
- Réaliser une étude de faisabilité technique, qui permettra de définir les caractéristiques du projet, notamment le choix de la structure des ombrières (solidité, matériaux, dimensionnement), l’implantation et orientation selon les contraintes climatiques et l’ensoleillement, la prise en compte des reports d’ombres et des masques existants et l’analyse des capacités de raccordement au réseau si nécessaire ;
- En fonction de votre profil, déterminer la stratégie de valorisation (injection totale sur le réseau pour générer des revenus, autoconsommation pour réduire vos coûts énergétiques, ou un mix des deux.), sachant que cette réflexion s’appuie généralement sur votre profil de consommation et les caractéristiques de votre foncier ;
- Choisir le modèle économique du projet, parmi les deux grandes options qui structurent généralement le financement, ce qui inclût soit l’investissement direct (CAPEX) selon lequel vous financez, détenez et exploitez l’installation, soit le tiersinvestissement, selon lequel un acteur externe finance et exploite le projet, en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de valeur ;
- Analyser la pertinence d’intégrer des bornes de recharge pour véhicules électriques en complément des ombrières, selon vos usages et obligations réglementaires ;
- Vérifier les autorisations nécessaires (techniques et administratives) et anticiper l’ensemble des démarches (l’urbanisme, la conformité incendie, les contraintes éventuelles liées aux sites protégés, ainsi que les conditions de raccordement au réseau) ;
- Déposer la demande de raccordement en engageant les démarches auprès du gestionnaire de réseau (Enedis ou ELD) afin de sécuriser les délais et les conditions de connexion ;
- Verrouiller le projet dans un calendrier opérationnel en établissant un planning qui intègre l’ensemble des étapes, c’est-à-dire les études, autorisations, travaux, raccordement et mise en service, afin de respecter les échéances réglementaires.
Pour les toitures et bâtiments non résidentiels
Nouvelles constructions et rénovations lourdes
Dans le cas de nouvelles constructions ou de rénovations lourdes, l'obligation d'intégrer des dispositifs de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation s'applique principalement aux bâtiments non résidentiels dont l'emprise au sol dépasse 500 m².
Dans les typologies de bâtiments concernées, on retrouve :
- Les entrepôts logistiques neufs ou rénovés dont la surface dépasse 500 m² ;
- Les usines agroalimentaires et plateformes frigorifiques en extension ;
- Les bâtiments tertiaires neufs portés par des promoteurs immobiliers ;
- Les retail parks en construction ou en restructuration lourde.
Pour les prescripteurs, notamment les architectes, les ingénieurs projet ou certaines entreprises d’étanchéité, l’intégration du photovoltaïque devient donc un élément structurant du dossier de réponse aux appels d’offres, au même titre que la performance thermique ou la conformité incendie au titre de la Loi Climat et Résilience.
Checklist toiture
- Vérifier si votre projet déclenche l’obligation réglementaire, en s’assurant qu’il s’agit d’une construction neuve, d’une extension ou d’une rénovation lourde, et qu’il dépasse les seuils de 500 m² pour les bâtiments à usage commercial ou industriel, ou de 1 000 m² pour les bâtiments à usage de bureaux ;
- Identifier également le taux de couverture applicable en fonction de la date de dépôt du permis de construire (PC) ou de la déclaration préalable (DP) (30 % jusqu’au 30 juin 2026, 40 % du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, puis 50 % à partir du 1er juillet 2027) ;
- Réaliser une étude technique afin d’appliquer les critères nécessaires à l’installation de panneaux photovoltaïques, en intégrant notamment les contraintes de poids, la capacité portante de la structure, les enjeux d’étanchéité et la conformité aux exigences de sécurité incendie, ainsi que la réalisation d’un calepinage permettant de dimensionner et d’optimiser l’implantation des panneaux en toiture ;
- En fonction de votre profil, déterminer la stratégie de valorisation de l’électricité produite (autoconsommation individuelle, autoconsommation collective, injection totale ou modèle hybride), en s’appuyant sur votre profil de consommation et les caractéristiques de votre bâtiment ;
- Choisir le modèle économique du projet, parmi les deux grandes options que sont l’investissement direct (CAPEX), selon lequel vous financez, détenez et exploitez l’installation, ou le recours à un tiers-investisseur, qui finance et exploite le projet en contrepartie d’un loyer ou d’un partage de valeur ;
- Vérifier les autorisations nécessaires, qu’elles soient techniques ou administratives, et anticiper l’ensemble des démarches (urbanisme avec dépôt de PC ou DP, conformité incendie, contraintes éventuelles liées aux bâtiments ou zones protégées, etc.) ;
- Déposer la demande de raccordement auprès du gestionnaire de réseau (Enedis ou ELD) afin de sécuriser les modalités de connexion et le dimensionnement du point de livraison ;
- Verrouiller le projet dans un calendrier opérationnel et un plan de financement, en intégrant l’ensemble des étapes (études, autorisations, travaux, raccordement, mise en service) ainsi que les éventuelles aides ou subventions mobilisables.
IRVE : équiper les parkings en bornes de recharge
Champ et seuils
Pour les bâtiments neufs ou faisant l’objet de rénovations importantes, le pré-équipement des parkings est obligatoire à partir d’un certain nombre de places (souvent 10 ou plus), avec un minimum de 20 % des places pré-équipées pour les bâtiments non résidentiels.
Les règles diffèrent pour les bâtiments résidentiels et existants, pour lesquels les obligations peuvent être plus étendues ou porter directement sur l’installation de bornes de recharge.
En d'autres termes, les infrastructures nécessaires à l'installation future de bornes de recharge doivent être prévues en amont, qu'il s'agisse de gaines, de chemins de câbles, ou même de réserves de puissance. C'est ce qui permet de déployer des bornes rapidement, sans pour autant engager de travaux lourds par la suite.
En quoi ces nouvelles réglementations constituent-elles une opportunité pour les propriétaires concernés ?
Face à ces nouvelles réglementations en matière d'énergies renouvelables, de nombreuses entreprises perçoivent avant tout une contrainte supplémentaire. Pourtant, au-delà d'une simple obligation réglementaire, ces lois constituent une véritable opportunité de valoriser un patrimoine immobilier jusqu'ici inexploité.
Réaliser des économies ou générer des revenus complémentaires grâce à la valorisation de votre foncier du photovoltaïque
L'installation d'ombrières photovoltaïques ou de panneaux solaires sur toiture transforme des espaces inutilisés en surfaces productrices d'électricité. Selon votre profil, cette production énergétique peut alors être valorisée de plusieurs manières :
- Pour les industriels énergivores (>1 à 10 GWh/an), en priorisant l’autoconsommation pour sécuriser le prix de l’électricité sur 20 ans et lisser la volatilité des marchés ;
- Pour une foncière tertiaire propriétaire de parking, dans une logique patrimoniale dans le but de percevoir un loyer par le biais d’un tiers-investisseur, sans immobilisation de capital ;
- Pour un promoteur ou un prescripteur de construction en intégrant un package photovoltaïque et autoconsommation pour augmenter l’attractivité du bâtiment et sa valeur locative.
Cette transformation d'espaces inexploités permet ainsi soit de générer des revenus complémentaires, soit de réaliser des économies d’énergie, tout en renforçant la rentabilité globale du patrimoine immobilier.
Réduire et maîtriser durablement ses coûts énergétiques
En consommant directement l'énergie générée par les ombrières photovoltaïques ou les panneaux solaires, l'entreprise réduit également sa dépendance au réseau électrique et, par conséquent, diminue significativement sa facture énergétique.
Pour un site industriel consommant entre 1 et 10 GWh par an, comme une usine agroalimentaire, une plateforme frigorifique ou un site logistique, l’autoconsommation photovoltaïque permet :
- De couvrir une part significative des usages diurnes (notamment les groupes froids, les lignes de production ou la ventilation) ;
- De sécuriser un prix stable sur 20 à 30 ans ;
- De réduire l’exposition aux fluctuations du marché de l’électricité.
Pour ces profils, la réduction des coûts permet alors de prévoir les dépenses énergétiques. Contrairement aux tarifs d'électricité du réseau, soumis aux fluctuations du marché et aux hausses régulières, l'énergie produite sur site présente un coût stable et maîtrisé dans le temps. Cette stabilité permet aux entreprises de mieux anticiper leurs budgets d'exploitation et de se prémunir contre la volatilité des prix de l'énergie, particulièrement sensible ces dernières années.
Renforcer son image RSE et sa compétitivité
Au-delà des bénéfices financiers directs, l'installation photovoltaïque génère également une réduction de l'empreinte carbone de l'entreprise. Cette contribution, quantifiable en tonnes de CO₂ évitées, s'intègre naturellement dans les reportings extra-financiers et améliore les notations ESG, ce qui renforce l'attractivité de l'entreprise auprès des investisseurs et partenaires.
Cette transformation des obligations réglementaires en véritables opportunités positionne l'entreprise comme actrice de la transition énergétique, et permet aux propriétaires d'anticiper les évolutions futures, plutôt que de les subir.
Les modèles économiques et le financement
CAPEX et tiers-investisseur
Le choix entre investissement direct (CAPEX) et recours à un tiers-investisseur structure profondément la rentabilité et les risques d'un projet photovoltaïque. Afin de savoir vers quel modèle d'investissement se tourner, il est essentiel de comprendre les différences entre ces deux approches.
D’un côté, l'investissement direct (CAPEX), consiste à financer soi-même l'installation photovoltaïque. Le professionnel en devient alors propriétaire dès sa mise en service et bénéficie de l'ensemble des revenus générés, que ce soit par l'autoconsommation ou la vente de l'électricité. Ce modèle apporte la meilleure rentabilité à long terme, mais il nécessite un investissement initial conséquent.
Le modèle avec tiers-investisseur s'appuie quant à lui sur un acteur externe qui finance, construit et exploite l'installation. Les modalités de valorisation diffèrent alors selon l’usage de l’électricité produite :
- En autoconsommation, l’entreprise consomme directement l’électricité produite et verse au développeur ou énergéticien un loyer ou un prix de l’énergie fixé contractuellement, généralement compétitif par rapport au prix du marché, qui permet de générer des économies (notamment grâce à la réduction des taxes et à la production locale) ;
- En injection sur le réseau, l’électricité est vendue et le propriétaire du foncier perçoit une rémunération (loyer ou soulte) en contrepartie de la mise à disposition de sa toiture ou de son parking.
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Questions fréquentes Loi batiments
Les toitures de bâtiments neufs non résidentiels doivent-elles intégrer du photovoltaïque ?
Oui, les bâtiments neufs à usage non résidentiel sont soumis à une obligation de valorisation de leur toiture, issue de la loi Climat et Résilience et précisée par le décret du 18 décembre 2023.
Concrètement, lorsque l’emprise au sol du bâtiment dépasse 500 m² pour les bâtiments à usage commercial ou industriel ou 1 000 m² pour les bâtiments à usage de bureaux, une part minimale de la toiture doit intégrer soit un dispositif de production d’énergies renouvelables (comme le photovoltaïque ou le solaire thermique), soit un système de végétalisation. Les taux de couverture évoluent progressivement : 30 % jusqu’au 30 juin 2026, 40 % à partir du 1er juillet 2026, puis 50 % à partir du 1er juillet 2027.
Le photovoltaïque n'est donc pas obligatoire en tant que tel, mais il constitue l'une des solutions les plus couramment retenues pour satisfaire cette exigence. L'obligation s'applique dès la construction du bâtiment, ou en cas de rénovation lourde.
L'installation d'ombrières PV sur parking suffit-elle à remplir l'obligation ou faut-il aussi des IRVE ?
Non, l'installation d'ombrières photovoltaïques ne permet pas, à elle seule, de satisfaire les obligations liées aux infrastructures de recharge pour véhicules électriques (IRVE). Il s'agit de deux obligations distinctes, mais cumulables.
- Les ombrières photovoltaïques répondent aux obligations prévues par la loi APER pour les parkings, et peuvent, dans certains cas, contribuer aux exigences relatives aux bâtiments.
- Les infrastructures de recharge pour véhicules électriques (IRVE) relèvent de la loi LOM et du règlement européen AFIR, qui fixent un nombre minimal de bornes de recharge ou de places pré-équipées en fonction de la taille et de l'usage du parking.
Ainsi, un parking peut être conforme aux exigences photovoltaïques tout en restant non conforme aux obligations liées aux IRVE.
Est-il possible d'être exempté si le réseau local est saturé ou si le raccordement est trop long/coûteux ?
Oui, une saturation du réseau électrique ou un raccordement techniquement complexe, long ou excessivement coûteux, peut justifier une demande de dérogation. Ce motif est reconnu par la réglementation, à condition d'être dûment démontré.
Par ailleurs, le porteur du projet doit fournir une étude de raccordement réalisée par le gestionnaire de réseau, qui précise les capacités disponibles, les délais et les coûts associés, et cette demande doit ensuite être adressée au référent préfectoral.